Svensk eiendomsaktør tar over 138 av Læringsverkstedets barnehagebygg

Det sier Hans Jacob Sundby, som eier Læringsverkstedet sammen med kona Randi. 

I dag går det ut en pressemelding fra Oslo Børs: Læringsverkstedet overdrar 140 av barnehagebyggene sine til det svenske eiendomsselskapet Samhällsbyggnadsbolaget Norden AB. Prislappen er 4,250 milliarder kroner.

Kjøpesummen er 2,8 milliarder kroner i kontanter pluss aksjer verdsatt til 1,4 milliarder kroner. Læringsverkstedet blir dermed også deleier i det svenske selskapet. Transaksjonen kalles på fagspråket «sale and leaseback», og innebærer at Læringsverkstedet samtidig sikrer seg en evig rett - men også forpliktelse - til å leie byggene. 

– Læringsverkstedet eier barnehagebyggene selv, og har i dag nesten 5 milliarder kroner i gjeld på eiendom. For å sikre nødvendig handlefrihet i en situasjon med usikre rammebetingelser, er den beste løsningen å overdra deler av bygningsmassen til en profesjonell eiendomsaktør. På denne måten kan vi innfri mesteparten av gjelden vår og etablere en struktur som er godt tilpasset utviklingen av rammebetingelser i bransjen. Dette er med på å trygge virksomheten. Vi har alltid hatt en andel leide bygg i vår portefølje, nå øker vi andelen leide lokaler, sier Sundby. 

Selskapet sitter igjen som eiere av 70 barnehagebygg. 

– Hva er de praktiske konsekvensene for de barnehagene som nå får nye eiere? 

– Ingen. Vi har sikret oss en evigvarende leierett, så den eneste forskjellen er at vi betaler husleie i stedet for lån - men risikoen er betydelig lavere. For de ansatte, barna og foreldrene vil det ikke ha noe å si, og de nye eierne vil ikke ha noe med driften av byggene å gjøre, understreker Sundby, og legger til at Læringsverkstedets byggavdeling med vaktmestere og driftsansvarlige skal fortsette å drifte og vedlikeholde alle byggene som før. 

– Rehabilitering og investeringer knyttet til for eksempel utbygging vil bli gjort på samme måte som i dag. For de byggene som er overdratt, har Læringsverkstedet sikret seg full brukskontroll. 

– Hva med kostnadene: Blir det dyrere å leie enn å eie byggene? 

– Nei, kostnadene blir omtrent som før. 

Med en salgssum på i alt 4,250 milliarder, er Læringsverkstedet AS nå i stand til å betale ned store deler av gjelden sin. 

– Med tanke på historien, der tomter ble sterkt subsidiert eller til og med gitt bort gratis for å sikre fart i utbyggingen etter barnehageforliket – hva tenker dere rundt at dere skal tjene milliarder på dette nå?

– Hadde vi fått noe gratis, hadde vi ikke sittet med fem milliarder kroner i gjeld. Dette handler ikke om å tjene milliarder, men om at vi går fra å være finansiert med gjeld fra husbanken, ordinære banklån og obligasjonsgjeld, til en langsiktig forpliktelse med hensyn til å betale husleie. Det pågående lovarbeidet har jo også skapt usikkerhet om barnehager i fremtiden kan ha obligasjonsgjeld. Vi mener at denne finansieringsformen er det mest solide alternativet for en barnehageoperatør med evighetsperspektiv. 

– Hvor mye tjener dere i forhold til hva det kostet dere å kjøpe eiendommene i sin tid?

– Det blir feil å se på dette som et ordinært salg for å tjene en gevinst. Dette er en avtale om salg med langsiktig tilbakeleie. Det er riktig at vi mottar en kjøpesum, denne blir benyttet til å innfri lånene som ble tatt opp når byggene ble anskaffet. Samtidig har vi inngått en leieavtale hvor vi i fremtiden skal betale leie for bruken av byggene, sier Sundby, og forklarer:

– Hendelsen har mange likhetstrekk med et låneopptak. Istedenfor utbetaling av en lånesum har vi mottatt en salgssum. Istedenfor betaling av renter og avdrag skal vi betale leie. På samme måte som man ikke tjener noe på å ta opp et lån - pengene skal jo betales tilbake - har vi en leieforpliktelse som er større enn kjøpesummen. 

Tjener mindre penger

Læringsverkstedet AS - drift- og eiendomsselskapet for i alt 235 barnehager i Norge -  hadde en omsetning på nær 2,6 milliarder kroner i 2019 - en økning på over 20 prosent fra året før, noe som ifølge årsberetningen for 2019 skyldes gjennomførte fusjoner i 2019.

Samtidig har driftsmarginen sunket fra 3,5 prosent før skatt i 2018 til 2,2 prosent før skatt i 2019. I 2017 og 2016 var samme tall henholdsvis 4,5 og 5,1 prosent. 

– Private barnehager har små marginer. Det er i tillegg innført en bemanningsnorm som ikke er fullt finansiert, og sektoren forventer ytterligere nedgang i resultatgraden i 2020. Det er knyttet ordinære lånebetingelser til gjelden, som setter krav til resultat for driften av barnehagene. 

– Hvordan ligger Læringsverkstedet an i 2020? 

– Vi kommer til å ende med en driftsmargin som er betydelig lavere enn i 2019, og den laveste vi har hatt siden vi kjøpte den første barnehagen i 2003. Når vi samtidig har nesten fem milliarder kroner i gjeld, blir det rett og slett for mye for Randi og meg å sitte på. Samtidig har vi bygget opp et svært solid fag- og kompetansemiljø. Det er det vi vil jobbe med: Barn, ikke bygg. Å stå som eiere av så mye bygningsmasse med tilhørende gjeld, er krevende for oss som pedagoger.

Selger til utlandet

I fjor høst solgte brødrene Kristian og Roger Adolfsen, som blant annet står bak Norlandia-kjeden, rundt 170 barnehagebygg i Norge, Sverige og Finland til det australske pensjonsfondet Whitehelm Capital, ifølge en sak i Dagbladet. Kjøpesummen var 2,725 milliarder kroner. I februar i år solgte Gnist Barnehager AS 11 av byggene sine til hovedsakelig det samme australske pensjonsfondet.

– At utenlandske aktører investerer i norske barnehagebygg, er ikke det et bevis på at venstresiden i norsk politikk har rett: Å drive barnehage i Norge er for lukrativt?

– Jeg tror det er et bevis på at utenlandske eiendomsaktører mener det er en stabil virksomhet som det ligger en trygghet i å investere i. Dette er ikke noe jeg er spesialist på, men inntrykket mitt er at de som kjøper barnehagebygg i Norge er pensjonspenger på jakt etter en stabil, men ikke nødvendigvis høy avkastning. 

– Ser du noen negative konsekvenser av å slippe utenlandske selskaper inn på det norske barnehagemarkedet? 

– Nei, og jeg vil bare understreke at det er snakk om noen av byggene våre - ikke selskapet. Vi slipper ikke utenlandske aktører inn i barnehagedriften vår. 

– Er dette en naturlig utvikling i sektoren, at store barnehageaktører selger byggene sine? 

– Jeg kan kun svare for oss, ikke for de andre. Men for å ta det lange svaret: Det vi har opplevd de siste årene, er at mange enkeltstående barnehager tar kontakt med oss. De ønsker å være en del av et stort, faglig fellesskap, fordi det er en fordel å være en del av et større miljø når det kommer til å utvikle kvalitet. Når 240 barnehager går sammen og spleiser, sier det seg selv at man får til utvikling på en annen måte enn man har forutsetninger til på egenhånd, sier han, og fortsetter:

– Samtidig blir konsekvensen at man blir sittende med mange bygg. Og mye gjeld. Gjeld det etter hvert begynner å bli vanskelig å betjene. 

Risiko med nytt lovverk? 

I et intervju med barnehage.no i 2018 fikk Sundby spørsmål nettopp om den høye andelen lånefinansiering. Bakgrunnen var daværende kunnskapsminister Jan Tore Sanners (H) bebudede gjennomgang av lovverket rundt økonomien i de private barnehagene - og blant annet de høye låneopptakene blant enkelte aktører i sektoren.

– Men hvis Læringsverkstedet hadde valgt å selge alle våre bygg, hadde vi vært gjeldfrie med god margin. Så har vi også fastrenteavtale for alle våre lån og veldig lang avdragsprofil. Vi tenker i generasjonsperspektiv.

– Men andelen lånefinansiering hos dere må være betydelig høyere enn hva andre næringslivskunder i banken har?

– Jo, det er det absolutt, og det er en konsekvens av at vi velger å kjøpe bygningene. Så samler vi eiendom og drift i ett selskap. Alternativet er at vi selger eiendommene til et av de profesjonelle eiendomsselskapene. Da får politikerne i så fall svare på om det er bedre for samfunnet enn måten vi gjør det på nå, svarte Sundby da. 

– Hva har skjedd siden 2018 som gjør at dere endrer kurs?

– Som en del av arbeidet med ny barnehagelov ble det blant annet lagt fram et forslag om at man ikke får lov til å ha obligasjonsgjeld. I dag sitter vi med 1,5 milliarder i obligasjonsgjeld. En slik sum er ikke akkurat noe man går i banken og ber om, sier han, og fortsetter: 

– Politikerne har tydeliggjort sitt budskap siden 2018. Det er signaler vi har tatt til oss, og som vi nå tar konsekvensen av. 

– Den nye barnehageloven er ventet til høsten. Gjør dere dette fordi dere venter en økonomisk smell i form av endringer i lovverket? 

– Nei, det gjør vi ikke. Men ja, jeg har tidligere uttalt blant annet at jeg er skeptisk til forslaget om at hver barnehage skal bli et selvstendig rettssubjekt. Det vil påføre sektoren rundt hundre millioner kroner i ekstra kostnader - penger som tas bort fra barna. Blir den endringen vedtatt, betyr det at vi skal internfakturere mellom 240 barnehager, samtidig som det blir mindre transparens i økonomien, sier han. 

– Samtidig: At vi tar ned gjeldsgraden i selskapet, betyr jo at vi kan sove litt roligere om natta. Selskapet blir mer robust, og bedre rustet til å tåle bølger som for eksempel bemanningsnormen nå har skapt. 

– Og gir dere samtidig økonomiske muskler til å kjøpe 146 barnehager i Finland? 

– Nei, det har ingen sammenheng. I Læringsverkstedet har vi en filosofi om at alle investeringer skal bære seg selv. Det gjelder også disse barnehagene. 

• I går ble det kjent at Læringsverkstedet kjøper den finske barnehagekjeden Pilke, og blir med det en betydelig aktør også i Finland. Les mer om det her.